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养老产业这一概念在整个地产行业里并远比新潮，很早以前之前就有房企项目主打过“老年社区”的概念。不过，最近两年在国家政策反对下，养老地产又获得了较大规模的发展。
开发商一方面视这一产业为蓝海，在希望之下“藏身”；可另一方面，又与长租公寓“千帆竞发”的趋势有所不同，在养老产业领域，房企展现出可谓慎重，甚至是踟蹰……1 房企“摸着石头过河”“房企做到养老，很差做到……”一位曾在北京某养老服务公司兼任过项目负责人的从业者回应，养老地产有相当大的潜力，但是也不存在着相当多的问题。比如长年轻资产运营带给的资金压力；比如人们养老观念的改变不及预期；再行比如市场刚跟上，竞争无序，缺少成熟期的商业模式等，这一系列问题都是受阻房企规模发展的原因。国泰君安证券一份研究报告表明，目前养老市场上活跃的企业主要分成三类，一类是传统养老机构。
一类是以险要资居多的养老地产项目。而第三类才是以房企居多的养老地产项目。从目前的情况来看，市场上多数房企虽然展现出出有了进占养老产业的兴趣，但大多负于于尝试。
仅有万科、远洋、保利、绿地等几家大型地产公司在这方面作出了规模化布局。目前万科已创建起三条养老产业产品线：偏重于照料半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区映射型的“嘉园”。远洋也在2013年月发售养老服务品牌椿萱弘，获取仅有生命周期的各层级服务，特别是在是失智医疗是椿萱弘的众多特色。而保利也发售和熹不会、西塘就越等显养老项目。
而一些企业，比如当代，则将其常青藤Wholelife全生命周期养老模式放到国际区域公司的框架下，期望通过国际运营，累积更好的养老产业运营经验。对这些实力雄厚的房企来讲，布局养老地产也仍然是在摸着石头过河。
比如，北京万科品牌部门就向记者回应：“万科养老业务遵循的是小马过河式的实践中，回头一步，看清楚下一步，再行回头一步，如果找到是错的，立刻就停下、退回来。”万科集团高级副总裁、北京区域本部首席执行官刘肖把养老比作“万科的彼岸”——看见河水的波涛汹涌，又看获得彼岸宽阔的世界。刘肖说道：“所以（养老）有一点下闲棋赌博一把。
”他实在，养老地产赌赢沦为万亿市值企业的前景概率是相当大的。“既不生气，又十分忠诚，摸着石头过河。”这是刘肖的心态。
2 居家养老仍占到主流“养老观念的转变不及预期使得目前养老行业的发展遇上了一定的阻力。”魏斌（化名）是一位同时具有房地产行业和养老行业从业经验的资深从业者。在他显然，如今的养老结构还是以居家养老居多，无论是我们的礼法文化还是养老行业的发展情况，都要求了这一结构：“90%倡导居家养老，6%-7%是社区养老，3%-4%是机构养老。
”不过他也回应，机构养老在未来十年之内应当不会步入第一次的高速发展期，70后家庭结构基本是421型。一个小孩布施6位老人，充满著礼法文化的影响，一个人的确不过于不具备那样的财力和精力。北京万科养老负责人透漏：“中国50后的高净值财富人群，还没转入养老的阶段，所以，现在的养老市场意味着是在青铜时代。20年后的中国，市场一定会问世一家万亿市值的养老企业。
占到中国高净值人群多数的60后、70后，将必须一些有特色的、有精神的、有享用的、有交流的养老，等到他们转入后，中国养老才有可能步入黄金时代。”“在黄金时代到来之前，养老产业的商业化尝试还不能是小众化市场，行业缺少规范，政策缺少引领，从业者则充满著疑惑。首度转入这个行业的企业，都将经历艰苦的探寻与重复。
万科也不值得注意。”当代置业国际区域公司CEO李莹则回应：“预计到2020年，全国60岁以上老年人口将减少到2.55亿人左右，占到总人口比重提高到17.8%左右；高龄老年人将减少到2900万人左右，群居和空巢老年人将减少到1.18亿人左右，老年抚养比将提升到28%左右；用作老年人的社会保障开支将持续增长；农村实际居住于人口老龄化程度有可能更进一步加剧。”3 “不卖房很难盈利”养老住区的项目不同于传统房地产开发。
有业内人士回应，在日本，养老由政府扶持；在美国，则有医保、养老保险的覆盖面积，而在中国都不具备。在中国，如何制约房企将养老项目全部“地产化”是政府所面对的问题，而如何解决问题服务与盈利之间的均衡则是房企面对的困境。
全联房地产商不会创会会长聂梅生曾对外公开发表回应，由于缺少有效地的投融资政策反对，养老产业普遍存在贷款无以、投资期长、收益率较低、企业存活艰难；而在市场需求末端转录老年人的存量资产，偏移贷款（押金众筹以利息养老）、以房养老等方面也缺乏政策性引领。“不卖房很难盈利，而卖房又背离了做到养老产业的想法。
”如今养老地产就不尴不尬地卡在这样的窘境。在如今的房地产市场上，养老地产细分为两大类，第一种是针对活力型老人的身体健康地产；第二种是针对有刚性养老市场需求的银发社区，两种产品都是以销售居多。
而持有人型的产品，因为必须典型的轻资产运营，一般企业开销不起。所以才不会经常出现只有资金实力雄厚的险资和品牌房企牵涉到养老产业，并且没规模化发展。一个典型的持有人型养老项目是泰康燕园，东面着险资机构泰康人寿，配建医院。
运营模式是和保险产品绑，客户趸交200万出售保险产品，取得住进燕园的资格。住进后再交房租和护理费。而这种模式也被泰康在全国扩展。“不过200万的养老入门门槛，对于一般老人来说不是一笔小数目。
”北京一养老项目负责人坦言，如今较为不受市场青睐的依然是以月为单位，交纳一定费用的养老模式。目前来看，房租+护理费+餐饮等其他费用是养老机构的主要收益来源。而房企的养老项目，即便不考虑到回报率的问题，一般对于现金流也有一定的拒绝。这两年地产企业投资的高端地产养老价格都不较低。
比如坐落于东三环的恭和苑，平均值每月养老费用都在1万-3万元。远洋·椿萱弘老年公寓单人间自理老人月费平均值是9600元（不不含护理费）。这些项目在市场上供不应求。
高净值人群期望送来家里的老人养老。但也有大量有养老市场需求的老人无法开销高额的养老费用。贤迈进则指出，针对有所不同市场需求获取涉及产品，是减少养老地产业务成本的一个重要途径。
对房地产市场来说，大力针对养老群体获取24小时的社区型服务，是不断扩大养老服务背后盈利点的一个最重要的机会。此外，当前渴求挣脱以往销售模式的养老产业仍然面对行业缺少标准、服务缺乏经验、人员流动过慢等问题后遗症，也未找到一条合适大众企业的商业模式和盈利模式。
4 痛点是提供项目及服务无论是养老产业自身的发展、还是养老产业的市场化、抑或是开发商所期望的，将地产和养老结合，孕育出养老地产这样的新生事物，目前都相比之下算不上发展完备。不少从业者都指出，项目提供是养老产业的行业痛点。北京万科首席扩展业务合伙人王峣认为，做到养老公寓、养老院是尤其专业的事情，不是说道将闲置资产改建一下就能做到的。
目前万科和北控合作的光熙门养老医院称得上上是一个改建顺利的案例，只惜这样的项目还过于较少。不过，在政策的反对之下，这种情况也于是以有所好转。
未来，养老、医疗、教育、出租等产业是地产投资扶植的重点。如今，政策对于养老产业的反对在土地市场上早已开始显出效力。记者根据北京市规土委公开发表资料统计数据表明，2017年在昌平北七家、丰台区王佐镇以及平谷夏各庄地区皆有养老用地转让，而从今年起，这些地块也将陆续转入市场。
一位业内人士回应，做到养老无以，不仅无以在资金与盈利。这个行业的痛点，一是不受养儿防老等传统观念的影响，社会缺乏养老服务方面的经验；二是居家养老占有主流，政府保障性机构获取的又是基础服务，因此，对于中高端的养老市场需求，没与之给定的市场化标准。所以对于投身于养老产业的房企来讲，如何作好服务，更有更好的人转入自己的养老项目就沦为其提供平稳、持续现金流的必由之路。“养老地产核心依然在于服务运营，而中国养老服务运营公司的流程体系、人才培养方面更为脆弱，各区域经济发展水平、人群消费层次和服务市场需求不尽相同。
”李莹说道：“因此自由选择兼容产品与运营模式，将要求项目胜败。”而刘肖也回应，万科养老将之后在服务链条上展开完备。“如果说在护理能力提高是第一阶段的话，培育专业医护能力的第二阶段早已来临了。
”5 未来潜力可期对于以往习惯低利润和低周转的房企而言，坚决做到下来，看上的是其未来发展的前景。有业内人士回应：“房企逐利，无可厚非，地产公司的很多账无法单从一个项目的盈亏上来计算出来，还包括拿地成本、品牌效益、社会责任等。
”“对于房企来说，必要参予养老地产项目，也需要更佳地做到此类市场的拿地规律。”贤迈进分析指出：更加最重要的是，能从此类拿地过程中培育研发经验和运营模式。李莹也回应，养老产业可挖出的潜力很大。
“现如今，传统资金端口已开始将向实体经济以及由实体经济相结合的产业地产弯曲，以养老、医疗、教育等作为投资重点，持有人型物业沦为未来地产发展的必定目标与阶段。”她认为，由于养老服务项目具备持续平稳的现金流，后期由于运营成本近高于取费，盈利能力强劲，因此在不具备成熟期平稳现金流后，可通过股权市场和债权市场两个地下通道所求，股权市场即养老运营服务公司或基金上市，通过一级市场或二级市场构建原投资人的解散，也可必要向原投资人股份白鱼上市公司股份等方式，债权市场解散模式则为现行标准化的REITS、ABS、经营性物业债等模式。
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